本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
(资料图片仅供参考)
北京老旧小区改造进入“加速”期。
日前，《北京市老旧小区改造工作改革方案》（以下简称“《方案》”）发布。为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，《方案》从项目管理与多方参与机制健全、适老化改造、支持措施优化与创新等方面作出了多项部署，并提出要全面开展老旧小区体检，力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。
在项目管理机制方面，《方案》还提出要创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制，明确部分小区可实施改建带改造、解危带改造，并可在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，用于补充社区配套短板或建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房。
“住房工作供需矛盾基本解决后，还需要通过业态调整或改造以增加配套设施，导入公共服务，以满足人民群众对美好生活的需要。”中国房地产数据研究院院长陈晟认为，当前我国的城市建设与治理中，一些老旧小区存在着功能设施和基础配套等与城市环境以及社会进展不相匹配的问题，创新机制补齐相应短板，并在改造中增设绿色设施等，有助于住房建设领域的低碳化发展，也能满足人民群众对美好生活的需要。
部分小区可改建带改造
北京市此次《方案》尤为重视机制创新，对健全多项机制提出具体部署，涉及项目管理、多方参与、小区长效管理以及工作统筹协调等诸多方面。
如在项目管理方面，《方案》提出要建设老旧小区信息大数据平台，实施老旧小区改造前综合治理，加强老旧小区改造计划管理，分类细化老旧小区改造内容和标准以及创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制等。
其中，改造前综合治理方面，《方案》提出要坚持“先治理、后改造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准，依法拆除违法建设，影响改造工程的应在改造前拆除。
《方案》还提出要加强计划管理，全面开展老旧小区体检，力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。各区结合体检结果等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。
对于改造内容与标准，《方案》明确了13项基础类改造内容，11项完善类改造内容以及12项提升类改造指引，并将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造，居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单。
值得注意的是，《方案》还明确部分小区可通过改建方式进行老旧小区改造。具体来看，可纳入改建范围的老旧小区主要为危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目。
对于改建项目，《方案》明确应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区政府统筹用于补充社区配套短板或建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房；同时还提出要建立居民出资、政府支持、产权单位履责、社会资本参与的资金共担模式。
健全多方参与机制
可以看出，相应资金共担模式强调多方参与。实际上，除改建项目外，吸引社会资本等多方参与在《方案》中被多次提及。
如在明晰12项提升类改造指引方面，《方案》即提出要立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。
同时，《方案》对健全多方参与机制也作出多项部署，涉及建立政府统筹协调机制，健全群众参与机制，健全社会资本参与机制，完善责任规划师、建筑师参与机制，以及健全落实产权单位改造责任的政策措施等。
在社会资本参与方面，《方案》提出，鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+运营”一体化实施。
此外，《方案》还提出各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标，实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资改造运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平，并明确各区要完善引入社会资本风险评估机制，规范退出程序。
对于产权单位，《方案》也提出要推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任；同时研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理，支持产权单位使用房改售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类改造，鼓励产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房等政策措施。
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关键词： 部分小区可改建 北京加快推进老旧小区改造
